les évolutions du dispositif Pinel en 2023

La loi Pinel a été votre alliée pour défiscaliser et investir dans l’immobilier, mais les règles du jeu changent en 2023 : réductions d’impôt en évolution, critères d’éligibilité revisités… Quelles modifications sont à prévoir avec le « nouveau » Pinel ? Le point avec Elitya, expert en gestion de patrimoine et courtage immobilier.

Ce qui change avec la loi Pinel en 2023

Initialement censé être abrogé par la loi de Finances pour 2021, le dispositif Pinel a finalement été maintenu et prolongé jusqu’en 2024. Cependant, à partir de 2023, des changements significatifs sont introduits. En effet, le taux de réduction d’impôt sera progressivement réduit à 10,5 %, 15 % et 17,5 % en 2023 pour des engagements locatifs de 6, 9 et 12 ans, puis à 9 %, 12 % et 14 % en 2024. Autrement dit, les investisseurs ne pourront plus bénéficier des réductions d’impôt à taux plein telles qu’elles étaient offertes auparavant, sauf si ces derniers investissent dans des logements à haute performance énergétique ou dans les quartiers prioritaires d’une ville.

Dans ce contexte, le gouvernement a introduit le dispositif complémentaire « Pinel Plus » ou « Super Pinel », qui coexistera donc avec la loi Pinel initiale en 2023 et en 2024. Avec le Pinel Plus, le principe des avantages fiscaux sera maintenu, mais les conditions d’éligibilité seront modifiées. Pour bénéficier d’un taux de réduction d’impôt équivalent à celui du Pinel à taux plein, les investisseurs devront en effet respecter de nouvelles conditions.

Investissement immobilier et Pinel Plus : les règles à respecter

Si le Pinel Plus se distingue par son orientation écologique et sa responsabilité accrue envers la qualité de vie des nouveaux logements, ce nouveau dispositif reprend d’abord les conditions déjà en vigueur dans le dispositif Pinel initial. Ainsi :

• Le bien doit se trouver dans un immeuble collectif et doit être acquis neuf ou en VEFA ;
• Le montant de l’investissement doit être inférieur à 300 000 € par an, ou 5 500 € par m2 par investissement et par an ;
• La durée d’engagement de location doit être de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolongation jusqu’à 12 ans ;
• Le bien doit être situé dans une zone éligible au dispositif (A bis, A ou B1) ;
• Le bien doit être loué nu et au titre de résidence principale à un membre nécessairement extérieur au foyer fiscal du propriétaire-bailleur ;
• Les plafonds de ressources et de loyer doivent être respectés.

En plus de ces critères, l’État s’engage avec le Super Pinel à promouvoir une approche d’investissement locatif plus qualitative, l’objectif étant de garantir des espaces de vie plus agréables, avec des superficies encadrées et une luminosité naturelle optimale. Pour bénéficier du dispositif Pinel Plus, il est donc nécessaire de faire preuve d’exigence avec un projet immobilier neuf de haute qualité.

Pour une construction durable : les critères environnementaux du Pinel 2023

Le premier changement majeur avec le Pinel Plus est l’introduction de normes environnementales plus strictes afin de promouvoir la performance écologique des bâtiments. Désormais, un logement en Super Pinel doit donc respecter certains critères, comme :

• Le seuil 2025 du label RE 2020 ;
• Si le bien neuf est acquis en 2023 et le permis de construire du bien a été déposé avant le 1er janvier 2022, ce dernier devra respecter le label d’État E+C- ;
• Si le bien neuf est acquis en 2024, le logement doit bénéficier d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé A ;
• Dans le cadre d’une rénovation Pinel, le bien devra obtenir un DPE classé B.

Amélioration de la vie quotidienne : les critères de confort du Pinel Plus

Le Pinel Plus se distingue aussi par l’attention portée à la qualité de vie des locataires dans les logements neufs. Ce dispositif prend notamment en compte les aspects souvent négligés tels que les superficies limitées et les agencements peu pratiques, en instaurant des normes de surface minimale pour les nouveaux logements et en rendant obligatoire la présence d’un espace extérieur comme un balcon, une terrasse ou un jardin. Ces mesures s’accompagnent également d’un nouveau critère d’éligibilité favorisant l’apport de lumière naturelle dans les appartements.

À partir de 2023, les nouveaux logements souhaitant se conformer aux conditions de la loi Pinel Plus devront donc respecter les critères suivants :

• T1 : minimum 28 m² avec un espace extérieur de 3 m² ;
• T2 : minimum 45 m² avec un espace extérieur de 3 m² ;
• T3 : minimum 62 m² avec un espace extérieur de 5 m² et une double exposition au soleil ;
• T4 : minimum 79 m² avec un espace extérieur de 7 m² et une double exposition au soleil ;
• T5 : minimum 96 m² avec un espace extérieur de 9 m² et une double exposition au soleil.

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