Difficultés liées aux financements des prêts immobiliers

Le crédit immobilier offre de nombreux avantages si vous souhaitez faire un investissement, acheter un bien ou agrandir L’incertitude socio-économique liée à la crise énergétique et l’inflation impacte le marché immobilier. Avec l’écart qui se réduit entre le taux d’intérêt et le taux d’usure, les capacités d’emprunt des ménages sont mises à mal. Pourquoi le nombre de dossiers refusés augmente ? Quelles solutions pour trouver un financement ?

La tendance actuelle du marché immobilier

L’état des lieux de l’année 2022

Suite à deux années très dynamiques, le volume des ventes est actuellement en phase de ralentissement. En effet, le nombre de ventes, marqué par des délais qui s’allongent, devrait avoisiner les 1,1 million d’ici fin 2022. En parallèle, bien qu’une baisse des prix ne soit pas prévue, les notaires notent une décélération des prix, notamment pour les maisons. La hausse des taux sur les crédits (jusqu’à 3 % sur 25 ans en décembre 2022) combinée au taux d’usure relativement bas déstabilise le marché immobilier.

Les perspectives de l’immobilier pour 2023

Le marché immobilier devrait continuer sur sa lancée avec des taux d’intérêts réels en hausse jusqu’à fin 2023. Le pouvoir d’achat fragilisé pourrait provoquer une baisse des transactions immobilières dans l’ancien, mais également dans le neuf. En outre, la construction subit une impasse liée aux coûts des matières premières et à la réglementation environnementale (RE2020).
Par ailleurs, la loi Climat et Résilience interdira progressivement la location de biens énergivores à partir du 1er janvier 2023. Ce facteur pourrait accroître la présence de biens classés F et G sur le marché et inciter à une négociation des prix de vente.
Toutefois, les notaires estiment que le constat n’est pas alarmant, le niveau de l’inflation actuel rend l’investissement immobilier favorable.

Un taux d’usure jugé trop bas

Définition

Le taux usuraire correspond au seuil maximal qu’un établissement de crédit ne doit pas dépasser dans le cadre d’un prêt. Il varie selon la catégorie de prêt : crédit à la consommation, prêt immobilier, crédit renouvelable… Fixé par la Banque de France, il est calculé à partir de la moyenne du barème pratiqué par les organismes de prêt, majoré d’un tiers.
Le seuil usuraire vise à protéger l’emprunteur d’un surendettement et à réguler l’économie globale. Révisé à chaque fin de trimestre, le taux d’usure actuel est de 3,03 % pour les prêts à pourcentage fixe de moins de 20 ans et de 3,05 % au-delà de 20 ans.

Impact sur le crédit immobilier

Actuellement, le taux réel du prêt immobilier connaît une augmentation plus rapide que le taux d’usure. Selon les notaires, le taux usuraire actuel est un facteur qui remet en cause la faisabilité des projets immobiliers (signature différée, risque d’annulation de la vente…). En effet, les banques éprouvent des difficultés à accorder des prêts bancaires, car le taux d’usure vient frôler le taux d’intérêt (assurance + garantie + frais de dossier). L’endettement, fixé à 35 % au 1er janvier 2022 par le Haut Conseil de stabilité financière, participe également à de nombreux refus de prêts.

Quelles conséquences pour les ménages ?

Un accès à la propriété difficile

L’accès au crédit immobilier devient ainsi de plus en plus complexe avec une hausse des dossiers non finançables. Selon le sondage réalisé par l’AFIB (association française des intermédiaires en bancassurance), 45 % des dossiers sont refusés à cause du taux d’usure. La population la plus affectée reste les 30-55 ans à 51 %, ensuite les primo-accédants à 19 %, puis les seniors à 14 %. Ce sont principalement les projets d’acquisition d’une résidence principale qui sont touchés (71 %).

Des conditions d’emprunt endurcies

La concrétisation d’un projet immobilier se complique même pour les ménages qui ne dépassent pas le taux d’endettement de 35 %. Les banques ont durci leurs critères et demandent un apport personnel conséquent qui varie entre 10 et 20 % du montant du bien. Certains organismes bancaires vont jusqu’à demander une épargne de sécurité, en cas de travaux, pour anticiper une hausse du prix des matières premières. De ce fait, de nombreux emprunteurs se retrouvent exclus de l’accès au crédit.

Pourquoi faire appel à un courtier ?

Le courtier, un négociateur hors pair

Avoir recours à un courtier peut augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier. Le courtier dispose d’un réseau privilégié avec lequel il collabore régulièrement. Il obtient ainsi des tarifs attractifs par le volume qu’il apporte à son partenaire. Faire appel à un courtier, c’est aussi faire appel à un interlocuteur unique qui se charge de négocier les meilleures conditions pour vous. Il connaît votre profil et sait vers quelle banque se tourner en fonction de votre dossier.

Des solutions alternatives

Dans le contexte de tension actuelle, le courtier en financement peut défendre votre dossier auprès des banques. Il vous conseille des options concrètes et réalistes selon votre situation personnelle. Il peut vous proposer d’allonger la durée du prêt, de rembourser un crédit à la consommation, voire de différer votre projet d’achat. Face au refus de prêt lié au taux d’usure, faire jouer la concurrence pour trouver la meilleure assurance emprunteur est aussi une solution efficace. La loi Lemoine permet d’ailleurs de résilier sans préavis le contrat d’assurance emprunteur depuis le 1er juin 2022 pour les nouveaux prêts.

Avant d’entamer vos recherches de logement, il est impératif de sécuriser votre financement. Le courtier vous accompagne dans votre projet immobilier et vous aide à trouver le meilleur financement. Vous souhaitez en savoir plus ? Contactez-nous.

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