Haro sur la location des passoires énergétiques

Doublement du déficit foncier en cas de travaux d’économie d’énergie

Pour cela il faut :

• qu’un devis soit accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
• que les travaux soient réalisés entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
• que le logement passe d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (sont notamment éligibles les logements passant d’une classe E à D).

Les travaux éligibles à cette hausse du seuil seront définis par décret. 

A noter que le plafond de 21 400 € est utilisable à concurrence des travaux de rénovation énergétique (à l’exclusion des autres travaux immobiliers).

Mais cette mesure est-elle réellement favorable aux investisseurs ?

Prenons un exemple : un bailleur déclare 10 000 € de revenus fonciers sur un bien immobilier classé E. Il est imposé dans une tranche marginale d’impôt sur le revenu de 30 % (que l’on suppose stable).

Il réalise en 2023 des travaux pour 40 000 €, permettant de faire passer le bien en classe D (et nous supposons que l’intégralité des travaux est éligible au dispositif).

Sur l’année 2023, il aura un déficit foncier de 30 000 €, dont 21 400 € déductibles de son revenu global, et 8 600 € de ses futurs revenus fonciers.

Le « gain » fiscal est de :

• 30 % (sa tranche marginale d’imposition) sur le déficit foncier imputable sur son revenu global (21 400 €) ;
• 47,20 % (sa tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux) sur les travaux qui ont gommé le revenu foncier et sur le déficit foncier imputable sur ses futurs revenus fonciers (18 600 €).

Soit un « gain » fiscal de 15 199 €.

Et sans ce dispositif, que ce serait-il passé ?

Il aurait eu le même déficit foncier de 30 000 €, mais celui-ci aurait été déductible à hauteur de 10 700 € sur son revenu global, et le solde de 19 300 € aurait été déductible de ses futurs revenus fonciers.

Le « gain » fiscal aurait été de :

• 30 % (sa tranche marginale d’imposition) sur le déficit foncier imputable sur son revenu global (10 700 €) ;
• 47,20 % (sa tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux) sur les travaux qui ont gommé le revenu foncier et sur le déficit foncier imputable sur ses futurs revenus fonciers (29 300 €).

Soit un « gain » fiscal de 17 039 €.

Cette mesure fiscale n’est donc pas forcément un cadeau fait aux bailleurs. Auront-ils intérêt à en demander le bénéfice ? Rien n’est moins certain !

Nous sommes évidemment à votre disposition pour vous aider dans vos choix fiscaux, et plus largement patrimoniaux !

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