Comment obtenir un crédit immobilier en 2021

La situation sanitaire et économique actuelle est source d’incertitudes majeures. Et si vous avez un projet immobilier, ces incertitudes sont encore plus fortes.

Alors, quels sont les critères permettant d’obtenir un crédit immobilier en 2021 ?

Rappel : les recommandations du HCSF

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) est une autorité prudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble. Elle émet notamment des recommandations à l’ensemble des acteurs financiers, dont les banques.

En décembre 2019, ses recommandations aux banques sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers avaient jeté un froid, et avaient entrainé un durcissement des conditions d’accès au crédit.

Fin janvier 2021, le HCSF a mis à jour ses recommandations, pour les assouplir (en tout cas en apparence).

Le HCSF recommande dorénavant un taux d’endettement (ou taux d’effort) maximum de 35 % (au lieu de 33 %), assurance de prêt comprise.

La durée maximum des prêts immobiliers reste à 25 ans (sauf pour les constructions et les acquisitions avec travaux où il est possible d’augmenter la durée de 2 ans).

Attention : pour l’instant, il ne s’agit que de recommandations, mais le HCSF souhaite qu’elles deviennent contraignantes à l’été 2021.

Et chaque banque a la liberté d’appliquer des règles plus « dures » dans l’octroi des crédits.

Enfin, il reste malgré tout une marge de manœuvre pour les établissements bancaires : le haut-Conseil accepte que 20 % des nouveaux crédits accordés puissent être en dehors des critères ci-dessus.

Mais à quoi correspond le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement (ou taux d’effort)

Il est de notoriété publique que le taux d’endettement maximum couramment admis par les banques soit de 33 %. Nous venons de voir que le HCSF permet d’aller à 35 %, mais, pour l’instant, nous ne constatons pas que les banques dépassent ce taux de 33 %.

Pour calculer ce taux d’endettement, la banque va diviser l’ensemble de vos dettes par l’ensemble de vos revenus annuels.

Dans les dettes, nous retrouverons :

  • Les mensualités de vos prêts immobiliers (y compris ceux pour du locatif) avec la mensualité d’assurance
  • Les mensualités de vos prêts consommations
  • Votre loyer si vous restez locataire (par exemple dans le cadre d’une acquisition pour un investissement locatif alors que vous êtes vous-même locataire)
  • Les pensions alimentaires dues

Dans les revenus annuels, les banques retiennent :

  • Les salaires, BIC, BNC,…
  • Les loyers de biens locatifs (sur lesquels est appliqué un coefficient de 70 % en général, pour tenir compte d’éventuelles charges et des vacances locatives)

Le rapport entre les charges et les revenus doit être en dessous de 33% (ou 35 % si les banques appliquent les recommandations du HCSF).

Evidemment, à la marge, sur certains dossiers, les banques pourront aller au-delà. Mais il faudra pour cela avoir des revenus importants, laissant un reste à vivre confortable.

Le reste à vivre

Justement, le reste à vivre, à quoi cela correspond-t-il ? Il s’agit de la somme qu’il vous reste, lorsque l’on déduit de vos revenus toutes vos charges fixes (les mensualités de tous les crédits, les impôts, …).

Il n’y a pas de règle commune pour toutes les banques sur cette notion de reste à vivre. Donc le montant minimum de reste à vivre en fonction de la composition de la famille est déterminé par chaque établissement.

Evidemment, cette notion favorise les revenus élevés. Et elle est complémentaire à la notion de taux d’endettement pour l’analyse de votre dossier.

Il faut donc faire attention à vos dépenses fixes !

Par contre, l’épargne régulière n’est pas considérée comme une charge fixe, et est très appréciée par les banques. Et surtout lorsqu’elle permet de vous constituer un apport personnel.

L’apport personnel

Le fameux apport personnel ! Depuis un peu plus d’un an, c’est surtout le minimum d’apport personnel demandé pour un crédit immobilier qui a changé. Pour la banque, cet apport représente votre effort, votre implication dans votre projet d’acquisition.

Il y a quelques mois, nous pouvions obtenir des financements qui englobaient l’acquisition du bien et tous les frais :

  • frais d’agence,
  • émoluments du notaire,
  • droits de mutation,
  • frais de garantie,
  • et le tout sans apport.

Depuis un peu plus d’un an, c’est beaucoup plus compliqué.

Dans la très large majorité des cas, la banque vous demande de régler par votre apport les frais liés à l’acquisition (frais de notaire, frais de garantie notamment).

Cela représente en général 10 % de votre acquisition. De plus, le taux proposé pourra être d’autant plus bas que votre apport est élevé. En général, nous constatons qu’au-delà de 20 % d’apport, les taux sont plus intéressants.

En fait, ce que ne veut pas la banque, c’est financer tous les frais. Elle ne souhaite pas financer un montant représentant 110 % du prix du bien acheté. Et qu’en cas de revente rapide, le prix du bien revendu soit inférieur au montant restant à régler sur le prêt.

Donc l’acquisition se prépare des mois, voire quelques années en amont.

L’épargne

La mise en place d’une épargne régulière permettra de présenter un apport personnel. Cet apport devient le véritable « sésame » pour l’obtention d’un prêt.

Nous pouvons évidemment vous proposer des placements pour cette épargne régulière, comme par exemple des contrats d’assurance-vie.

Cette épargne régulière est un signe encourageant pour une banque. Mais il faut également que vos comptes soient bien tenus !

La situation de vos comptes

Pour demander un crédit, il faudra fournir les 3 derniers relevés de vos comptes bancaires. Cela permet de voir le fonctionnement de vos comptes bancaires, d’analyser votre comportement financier, vos dépenses. Et également, cela permet de vérifier qu’aucune charge n’a été oubliée !

Avant de demander un crédit immobilier, il faut donc veiller à éviter tout comportement qui sera jugé négativement par la banque : trop de dépenses, utilisation du découvert au-delà de l’autorisation, frais de rejet de prélèvement (ou de chèque), recours réguliers aux réserves d’argent,….

Il faut dont veiller à assainir sa situation financière. Par exemple, si vous n’avez pas d’autorisation de découvert, vous avez peut-être intérêt à en demander une, afin d’éviter les frais de découvert, qui seront pénalisant pour votre tenue de compte.

De plus, la banque regardera si vous épargnez régulièrement. Au-delà de la constitution de votre apport personnel, cette épargne permet à la banque de constater votre capacité à rembourser votre futur emprunt.

Par exemple, si vous avez un loyer de 700 €, et que les mensualités du prêt immobilier demandé sont de 900 €, il y a un saut de charges de 200 €. Donc si vous mettez régulièrement 200 € de côté, la banque verra que vous aurez la capacité de rembourser le prêt.

A l’inverse, si avec un loyer de 700 €, vous êtes régulièrement à découvert, et que vous ne pouvez pas épargner, comment pourrez-vous faire face à un remboursement de prêt de 900 € ? Et cela, sans compter les charges inhérentes à une acquisition immobilière (taxe foncière, travaux,…).

Outre votre comportement bancaire, votre situation professionnelle influe sur la décision de vous accorder un prêt.

La situation professionnelle

Avec la pandémie, l’analyse de votre situation personnelle est encore plus fine.

Evidemment, et presque historiquement, le CDI ou le statut de fonctionnaire sont des situations que les banques favorisent pour les financements.

Mais les professions libérales sont également appréciées.

Si vous êtes indépendant ou chef d’entreprise, les banques préfèreront avoir un peu de recul sur votre activité (en général 3 ans). Mais en fonction de l’activité, certaines peuvent financer sans attendre un délai aussi long.

Par contre, les secteurs les plus durement touchés par la pandémie seront étudiés de façon plus stricte. Et la situation de la société sera analysée plus profondément, que vous soyez le dirigeant ou un salarié.

Pour les intérimaires ou les CDD, l’accès au crédit est moins simple. Mais par exemple, si vous êtes intérimaire depuis plusieurs années, que vous travaillez très régulièrement, et que vous exercez dans un domaine d’activité sur lequel il y a une pénurie de main d’œuvre, il est possible d’obtenir un financement !

Enfin, la banque regardera le projet immobilier en lui-même.

Le projet en lui-même

Vous demandez un prêt pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, donc la banque qui vous financera regardera le projet, et sa cohérence.

Elle peut regarder le prix d’acquisition du bien, par rapport au prix de marché.

Elle va plus certainement analyser la cohérence du projet avec votre situation. Par exemple, si un couple avec enfants souhaite acquérir un bien à rénover, et si le prêt pour acquérir le bien entraine un taux d’endettement à 100 %, comment ce couple pourra financer tous les travaux ?

Conclusion

Un projet immobilier se prépare, et encore plus en ce moment !

Avant de vous lancer dans votre acquisition, faites un point avec nous sur votre projet. Au-delà d’un simple calcul d’enveloppe, c’est-à-dire le calcul du montant maximum du prêt pouvant vous être accordé, il est essentiel d’analyser votre dossier dans son ensemble.

Nous vous accompagnerons pendant toute la durée de votre projet, et vous conseillerons pour préparer au mieux votre futur dossier de financement !

D’ailleurs, peut-être avons-nous déjà le bien de vos rêves : allez-voir ici !

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